Como poupar nas despesas de um condomínio?

Quem vive em “prédios divididos em fracções autónomas, apartamentos ou andares como unidades independentes e isoladas”, ou seja, propriedades horizontais, com quatro ou mais proprietários diferentes dos distintos espaços é um condomínio. Assim, para que o interesse de todos e de cada um seja garantido, “deve existir um regulamento de condomínio disciplinando o uso, fruição e conservação das partes comuns”.

As explicações do Portal do Cidadão português, página a que pertencem as citações acima referidas, servem como introdução ao que é um condomínio, podendo estas palavras ser consideradas como algo perto de uma definição, num esclarecimento que é crucial, pois muitas pessoas têm conhecimento da sua existência (condomínio), mas ignoram o que significa ou as tarefas a ele incumbidas e vantagens daí decorrentes.

À semelhança de qualquer posse que é partilhada, também nos prédios é de assaz importância haver uma “entidade” que zele por cada um dos viventes nos diferentes espaços, harmonizando as relações de obrigação necessárias para o bom funcionamento das áreas comuns. É precisamente esta a função do condomínio, que funciona aqui como uma espécie de mediador, encarregado de rever e assegurar o cumprimento das normas estabelecidas para os condóminos, bem como gerir a quantia paga mensalmente por cada um deles para fins de aplicação da manutenção nas fracções comuns.

O aparecimento do condomínio surgiu da necessidade de interceder entre proprietários, para que todos fossem incumbidos de se respeitarem mutuamente, prezando o espaço comum que deve ser mantido incólume para bem de todos. É por isso que todos os prédios e espaços habitacionais contíguos ou de estabelecimento têm condomínio, sobre o qual se liquida um valor, para que este seja direccionado às despesas inerentes à manutenção dos espaços comuns, nomeadamente no que concerne à limpeza, segurança e conservação das áreas adjacentes à propriedade horizontal.

Investir, rentabilizando a verba de condomínio excedente

Embora cada co-proprietário pague uma determinada quantia para o condomínio, é aconselhável que essa seja superior à dos gastos que se tem mensalmente, permitindo assim a criação do chamado fundo comum, que deverá funcionar como investimento a médio prazo, para ir fazendo render o valor que se coloca de parte, pois poderá ser necessária uma importância maior no futuro.

Quando já existe este fundo de emergência, será mais fácil enfrentar custos de maior envergadura, pelo que se deve ir colocando, a cada pagamento, um mínimo de 10 por cento da quota de cada proprietário de lado, numa aplicação que rentabilize essa quantia, paralelamente a uma conta corrente onde será depositada a importância necessária para gestão das despesas fixas.

Não opte pelas contas poupança-condomínio

O aumento da procura ao nível do investimento em prol do condomínio fez com que as entidades bancárias lançassem produtos directos para esses fins, mais concretamente as contas poupança-condomínio. No entanto, esta não é a melhor opção para colocar a render a verba excedente que os co-proprietários pagam, pois a maioria destas não rende tanto como os normais depósitos a prazo, além de que são difíceis de movimentar.

A melhor solução para rentabilizar realmente o dinheiro do condomínio é recorrer aos depósitos a prazo, não sendo totalmente de descartar a possibilidade de investir no mercado imobiliário, porque apesar de ser ma aplicação de risco mais elevado, gera igualmente lucros bastante maiores do que um comum investimento nos moldes normais.

Mantenha e aplique, não transfira

Como na maioria das contas de rendimento, se o fundo de reserva do condomínio já se encontra há algum tempo num determinado banco ou entidade, aguarde pelo menos um ano até uma eventual transferência, pois a mudança daquelas verbas de emergência vão perder os juros ganhos ao longo do tempo se forem movimentadas sem que tenham decorrido 12 meses desde o início da aplicação.

Quando o valor que se encontra a render está na mesma conta há mais de uma década, tenha muita atenção ao que faz. Informe-se devidamente das consequências de retirá-lo para usar em fins necessários para o condomínio ou mesmo para transferi-lo para outra conta, porque há entidades que impõem penalizações a quem o realiza fora de determinados moldes. Por isso, tome conhecimento do que está inerente a quaisquer acções.

O investimento compensa

Como se pode concluir dos conselhos que acabam de ser enunciados, não será complicado dar uma segurança extra às finanças do seu condomínio através da criação de um fundo de recurso para situações de maior aperto e que impliquem maiores esforços financeiros. Assim, colocando todos os meses de parte uma pequena percentagem do valor pago por cada co-proprietário – que poderá ir dos 10 aos 20 por cento – estará a garantir que é possível suportar eventuais contratempos futuros que venham a exigir custos elevados.

Investindo o dinheiro excedente num fundo a prazo, assegurará que no aperto os gastos sejam menores, o que é sempre bem-vindo para qualquer pessoa, sobretudo nos tempos de (quase) asfixia económica que se vivem actualmente. A conta será mais reduzida e os condóminos agradecem, pelo que deverá ser difícil que estes aceitem e não se importem de pagar um pouco mais mensalmente, sobretudo quando devidamente explicado este proeminente argumento.

Principais problemas entre condóminos

Actualmente é cada vez mais comum viver em espaços partilhados entre pessoas, nomeadamente em prédios e outros edifícios semelhantes, nos quais existe o condomínio, uma entidade criada para moderar e gerir as tarefas e verbas necessárias para a manutenção das zonas comuns. No entanto, mesmo com uma pessoa a representar aquela figura neutral, nem sempre é fácil apaziguar os ânimos entre as pessoas, que por vezes são incapazes de resolver uma situação mais ou menos incómoda com o vizinho de forma directa.

As dificuldades entre moradores são diversas e de naturezas distintas, mas há aquelas contrariedades que se destacam de entre todas as restantes. Segundo um estudo realizado no ano passado pela Associação Portuguesa para a defesa dos consumidores (DECO), os maiores problemas entre condóminos estão relacionados sobretudo com a falta do devido pagamento (60 por cento), ruídos e animais.

No que diz respeito ao nível de relacionamento, os resultados do último inquérito divulgado pela DECO, também datado de 2009, revelam que sete em cada 10 pessoas asseguram que ter uma “boa” ou “muito boa” relação com os vizinhos, mas 48 por cento dos 2327 entrevistados afirmam já se terem visto envolvidos em pelo menos um “problema grave” com outros moradores ou o próprio condomínio, por motivos diversos.

Tribunal é o último recurso

Grande parte dos obstáculos ao bom entendimento entre moradores poderá solucionar-se com uma simples conversa “cara-a-cara” e a maioria dos problemas tem quase sempre origem na falta de comunicação que existe entre aqueles, pelo que interpelar directamente as pessoas, no imediato às ocorrências, seria o suficiente para resolver grande parte das questões sem transtornos de maior. Ainda assim, uma boa percentagem dos conflitos acaba mesmo por chegar aos Julgados de Paz, a instância judicial para a resolução de conflitos mais singelos e onde ser obtêm mais rapidamente acordos não litigiosos. Só na repartição da capital, e segundo o Ministério da Justiça, perto de 40 por cento dos processos avaliados são relativos a conflitos entre moradores.

Antes de chegarem às barras dos tribunais, muitos dos condóminos preferem solicitar ajuda à DECO, questionando sobre o que devem fazer, o que é uma tarefa aconselhável. Em média, a cada dia que passa esta associação recebe 60 telefonemas de pessoas que pretendem obter esclarecimentos concernentes à resolução de problemas com vizinhos. Só desde o início deste ano e até Abril, mais de 4600 pessoas contactaram aquela entidade para conseguirem esclarecimentos de como agir perante uma determinada situação que implique disputa com outros condóminos.

Embora por vezes seja complicado resolver determinadas ocorrências, a verdade é que, como em tudo, falar é sempre a melhor solução, independentemente do que está na base daquelas. Não há nada como confrontar directamente as pessoas e procurar entender as razões que as levam a fazer aquilo que incomoda outras pessoas. E caso não seja possível resolver as questões, antes de avançar para uma instância judicial, contacte a DECO e informe-se da melhor acção a tomar, porque não vale a pena abrir quezílias desnecessárias com quem teremos de conviver enquanto permanecermos em espaços contíguos.

As despesas comuns num condomínio

Para as despesas totais de um condomínio devem participar todos os condóminos, de referir que as despesas comuns dou que devem ser repartidas, são correspondentes à utilização das partes comuns do condomínio, seja, a electricidade da iluminação dos patamares, dos elevadores, a água das lavagens, a manutenção de elevadores, enfim, o que está relacionado com as partes comuns.

Repartição das despesas comuns

As despesas devem ser repartidas de forma igualitária, ou de acordo com a permilagem de cada condómino, sendo assim o valor das quotas de condomínio em função  contudo pode não ser assim se tal for determinado em assembleia de condóminos, seja de forma igualitária ou proporcional à permilagem.

Repartindo o valor das despesas totais em forma de quotas ou o contributo financeiro de cada um para o respectivo cumprimento de todas as responsabilidades do condomínio, juntando ainda 10% para o fundo de reserva comum, para situações de emergência financeira do condomínio.

As quotas do condomínio

As quotas de condomínio são a prestação que cabe a cada condómino, podendo estas ser pagas mensalmente, trimestralmente, semestralmente ou até anualmente conform seja decidido em assembleia de condomínios na altura da aprovação do regulamento do condomínio.

Excepções ao pagamento de parte das despesas comuns

Existem por vezes situações que podem ser consideradas pela assembleia de condomínios desresponsabilizado determinado condómino do custo de determinada despesa, por exemplo uma fracção autónoma de âmbito comercial, que por via de não ter acesso directo ao interior do edifício, pode assim não utilizar os elevadores, logo poderá assumir esse custo, se bem que estas situações são tudo menos consensuais.

Dentro da legalidade e do imposto por lei, cabe à assembleia de condóminos decidir estes pormenores, contudo todos têm de pagar a sua quota parte, sejam com que base for.

Razões para contratar uma empresa de administração de condomínios

Na gestão e administração dos condomínios existem vários prós e contras na contratação externa de alguém para gerir o seu condomínio.

As vantagens de contratar uma empresa para a gestão do condomínio são:

Disponibilidade

Quer se queira quer não é preciso tempo para administrar um condomínio, afinal existem muitas tarefas que recaem sobre o Administrador, passar recibos, controlar pagamentos e recebimentos, etc. O tempo é um bem escasso para todos, logo estará a retirar tempo à sua família para se dedicar ao condomínio.

Burocracia

As funções do Administrador têm sempre uma componente burocrática, pois existem procedimentos que devem ser cumpridos, por exemplo a marcação de uma assembleia de condóminos dever ser efectuada por carta registada com aviso de recepção.

Relações sociais

Não será muito bom para as relações de vizinhança se tiver de processar um vizinho por mora ou falta de pagamento das quotas do condomínio, ou ir pedir dinheiro (as quotas) a alguém que se tenha “esquecido” de pagar.

Trabalho administrativo

Passar recibos das quotas recebidas, fazer depósitos, fazer orçamentos para o ano seguinte, tratar da correspondência e dos contratos de prestação de serviços estão implícitas na actividade de um administrador de condomínios.

Uma empresa de gestão de condomínios pode resolver todos estes inconvenientes, profissionalizando a administração do seu condomínio e quem sabe até poupando na contratação de alguns serviços, como a limpeza.

Partes comuns de um condomínio habitacional

No principio da com-propriedade, existem as chamadas partes comuns, em resumo são as partes que pertencem a todos os condóminos. Assim conforme seja composto o condomínio assim serão as suas partes comuns, que difere de Condomínio para condomínio, pois nem todos têm piscina, jardins, salas de convivio, etc.

Assim as principais partes comuns num condomínio habitacional são:

  • terreno do imóvel
  • Alicerces, pilares e todos os elementos da estrutura do prédio
  • Telhados ou placas de cobertura
  • Instalações gerais de água, sanitárias e eléctricas
  • Pátios e acessos do edifício
  • Ascensores (elevadores)
  • Garagens e ou partes dos estacionamentos
  • Sala de reuniões do condomínio
  • Casa da Porteira
  • As partes do edifício que não sejam de uso exclusivo de um dos condóminos.

Poderão existir em outras partes comuns menos vulgares, como por exemplo:

  • Piscinas
  • Balneários
  • Jardins
  • Salas de convívio
  • Recintos desportivos

Este é um resumo das principais partes comuns de um condomínio, decerto no futuro existirão, na busca de novas comodidades para do cidadão.

Funções na administração do condomínio

Na Administração de um condomínio existem 2 órgãos de  administração, o Administrador e a Assembleia de Condóminos.

O administrador

A administração de um condomínio pode ser realizada por um administrador, por vários administradores ou por uma entidade externo ao condomínio, uma empresa de gestão de condomínios.

Sendo qualquer dos intervenientes acima descritos as suas funções tem como funções:

  • Convocar a assembleia de Condóminos
  • Elaborar o orçamento do Condomínio
  • Cobrar as receitas do condomínio
  • Efectuar os pagamentos pelo Condomínio
  • Exigir e receber as quotas de cada condómino
  • Regular o uso dos espaços comuns
  • Executar as deliberações da assembleia
  • Representar o condomínio

A Assembleia de Condóminos

A assembleia de condóminos é composta por todos os co-proprietários do imóvel, podendo fazer-se representar por outrem, as funções da Assembleia de condóminos:

  • Decidir sobre as questões mais importantes
  • Aprovar as contas do ano anterior
  • Aprovar o orçamento para o ano seguinte
  • Fiscalizar o Administrador
  • Eleger o Administrador do Condomínio.

Viver em sociedade e em condomínios

Os dia de hoje são inevitavelmente pautados pela vida em sociedade, pelas boas e más razões, afinal quem não queria uma moradia só para si? Se temos de viver em regime de propriedade horizontal, temos a responsabilidade de viver com o principio da boa vizinhança.

O saber estar, respeitar os outros é fundamental para que as coisas corram bem, se atropelos, nem zangas, tão próprias do individualismo de cada um. Respeitar para ser respeitado.

Viver num condomínio não é fácil, pois todos somos diferentes, visões diferentes e posturas também diferentes, mas uma coisa é certa: ninguém é detentor da verdade. Para ilustrar o que é viver em sociedade, um pequeno video demonstrativo de como pode ser complicado.